Tussen wal en schip op de woningmarkt

op 03 oktober 2017 in Actueel, Hypotheken, Financieel advies

Auteur: Cindrea Limburg - AM: hypotheken

Door de krapte op de woningmarkt dreigen starters te worden uitgesloten van de mogelijkheid om een hypotheek en huis te bemachtigen. De koopprijzen stijgen aanzienlijk en het aanbod droogt volgens verschillende woningmarktkenners heel snel op. Hoe moeilijk is het voor een jonge alleenstaande starter om een hypotheek te bemachtigen voor een huisje in Utrecht? En wat doen hypotheekaanbieders om de doelgroep toch van dienst te kunnen zijn? Onze collega Iris Berents vertelt.

Tussen wal en schip op de woningmarkt

Op de huidige krappe woningmarkt krimpt het aanbod huizen en appartementen van onder de twee ton, niet alleen in de Randstad, maar ook in andere steden. Tegelijk rijzen de huurprijzen de pan uit. Bureau Jebber, gespecialiseerd in ontwikkeling, verhuur en beheer van woningen, meldt dat nettohuurprijzen van € 1.200 tot € 1.400 voor een appartement van 50m2 in de randstedelijke gebieden niet vreemd zijn. “Voor alleenwonende starters meestal veel te duur. Samenwonende starters betalen dit soms noodgedwongen, wanneer zij geen andere keuze hebben.”

Landelijke cijfers uit de Hypotheek Index van De Hypotheker van afgelopen juli tonen aan dat het aandeel jonge starters tot 25 jaar in het tweede kwartaal van 2017 een sterke stijging laat zien van maar liefst 85% in vergelijking met het tweede kwartaal vorig jaar. Vooral in Limburg, Gelderland en Overijssel, waar de huizenprijzen minder hard stijgen dan in de Randstad, kopen jongvolwassenen massaal. Opvallend, omdat het aandeel starters op de woningmarkt in zijn totaliteit sterk daalt, in de grote steden zelfs gemiddeld 30%.

De opmars van de jonge starters (onder de 25) is volgens De Hypotheker mede te danken aan de financiële hulp die zij krijgen van ouders, bijvoorbeeld in de vorm van een schenking, of doordat zij spaargeld inbrengen in de hypotheek.

GENERATIE-HYPOTHEEK

Hoe een jonge starter het koopproces en de hypotheekaanvraag ervaart en welke mogelijkheden er zijn, kan goed worden verteld door Iris Berents.

Berents (26) is marketingcommunicatiemanager bij consultancybedrijf Yellowtail dat onder andere oplossingen aanbiedt voor online hypotheekadvies. Berents heeft een vast contract en zoals ze zelf zegt “een goed salaris”. Een paar maanden terug is ze gestart met de zoektocht naar een huis in Utrecht. “Een paar jaar geleden waren de huur- en koopprijzen nog schappelijk. In die tijd zou het mij wel zijn gelukt om alleen een huis te kopen.” Bij een gemiddeld WO-starterssalaris (€ 35.000 per jaar) is het maximale leenbedrag bij 2,5% hypotheekrente € 155.000. In Utrecht is een appartement in redelijke staat beneden de € 175.000 bijna niet te vinden. Berents vindt het op z’n zachtst gezegd “wrang” dat starters die alle randvoorwaarden mee hebben (vast contract en een goed salaris) niet meer aan een hypotheek en eigen woning kunnen komen. Zij probeerde het met hulp van haar ouders. Dat lukte, maar makkelijk was het niet. “Ik ben eerst naar de bank geweest waar mijn ouders ook veel zaken mee doen. We dachten dat dat wel handig zou zijn”, zegt Berents. Ze moest lang wachten op een afspraak en kreeg uiteindelijk geen hypotheek. “Ze zagen mijn ouders – ze zijn begin 60 – als risicogroep.”


‘Zonder mijn ouders was een huis kopen niet gelukt, dat vind ik wrang’

 

Daarna liep alles bij Rabobank sneller en lukte het Berents een zogenaamde generatie-hypotheek af te sluiten waarbij haar ouders garant staan. De koopakte is inmiddels getekend, ze is blij met haar appartement van 50m2 en haar ‘postzegeltuintje’. “Maar zonder mijn ouders was het niet gelukt. Dat vind ik wrang. Je wordt altijd voorgeschoteld dat met een goede opleiding en goede baan een eigen huis tot de mogelijkheden hoort. Maar nu heb ik dus toch moeten leunen op mijn ouders en doe ik dit uiteindelijk niet zelfstandig. Ik merk dat mensen om mij heen die in heel andere sectoren werken, bijvoorbeeld de zorg met lagere lonen en vaak flexibele contracten, geen kans maken in de omgeving waar ik woon. En daar zitten ook veel stellen bij die het maar niet lukt.”

SNELLE ACTIE

Mark Wassink van Rabobank Utrecht begeleidde Berents in haar aanvraagproces. Wassink: “Wij hebben oog voor starters en ook voor starters die het moeilijk hebben in de huidige markt. De prijzen lopen op en er worden snelle acties gevraagd. We hebben Iris Berents getoetst en daarbij keken we primair naar haar mogelijkheden. Het tijdelijk verbinden van haar ouders zien we als secundair, naast haar eigen inleg. We hebben haar een generatie-hypotheek aangeboden.” Wassink bevestigt de trend dat momenteel veel ouders de hypotheek meefinancieren. “Het wordt steeds moeilijker zonder eigen vermogen een hypotheek te krijgen. Het liefst laten we ouders niet garant staan, omdat dat het proces moeilijker en complexer maakt, maar het kan wel. Ook voor starters met tijdelijke en flexibele contracten bieden we oplossingen. Met een perspectiefverklaring kunnen we meer mensen aan een hypotheek helpen. Artsen in opleiding hebben bijvoorbeeld vaak tijdelijke contracten. Waar deze groep in het verleden moeilijk een hypotheek kon krijgen, kan dat nu wel.”


‘Bij opbieden koop je verlies en het is maar de vraag of je dat uiteindelijk terugkrijgt’

 

OPBIEDEN

Mark Sanders, bestuurslid van de Stichting Certificering Erkend Hypothecair Planners en eigenaar van De Financiële Wooncoach, maakt zich zorgen over de situatie rondom starters. Wat hem vooral verontrust is het ‘opjagen’ van kopers om hoger te bieden. “Bij opbieden koop je verlies en het is maar de vraag of je dat uiteindelijk terugkrijgt.” Sanders merkt dat veel starters de laatste tijd vooral wordt geadviseerd om te kopen zonder ontbindende voorwaarden. “Dat is het andere onderdeel waarop kopers worden opgejaagd. Ik adviseer starters om vooral nu in deze tijd een aankoopmakelaar in de arm te nemen. Die kent de omgeving en de tactieken in het proces.” Berents herkent dat opjagen van verkopers en heeft naar eigen zeggen veel gehad aan haar aankoopmakelaar, “een pittige onderhandelaar”. “De verkopende partij test hoe ver ze kunnen gaan. Dan wordt er bijvoorbeeld nadat je je bod al hebt uitgebracht nog gezegd dat ze ‘misschien nog een bezichtiging’ gaan organiseren. Tegenwoordig wordt gezegd dat € 10.000 - € 15.000 overbieden heel gewoon is. Daarmee sta je al meer open voor hoger bieden en dat weet de wederpartij. Mijn aankoopmakelaar heeft me daarin heel goed begeleid. Hij heeft het bod met een deadline neergelegd en daar zijn ze in meegegaan.”

HELDEN VAN DE WONINGMARKT

Hoe gaan, behalve Rabobank, andere grote aanbieders om met starters en welke ideeën en oplossingen bieden zij aan? De directeur van ASR Bank, Petra Jansen op de Haar, kondigde deze zomer op am:web aan bezig te zijn met een startersoplossing, maar wat die oplossing inhoudt, kan ASR nog niet zeggen. De Volksbank, dat hypotheken aanbiedt via BLG Wonen, SNS en Regiobank, herkent de trend dat het voor starters steeds moeilijker wordt een hypotheek af te sluiten en dat ouders bijspringen. De bank pleit voor bouwsparen. Woordvoerder Jascha Hagedoorn: “Voor veel starters is sparen een probleem omdat ze vaak in dure huurwoningen zitten. Er wordt wel gespaard, maar dat is voor de inrichting. Bouwsparen is een maatregel die past bij de hervorming van de woningmarkt. We hopen dat het kabinet goed kijkt naar de huidige situatie op de woningmarkt en de positie van de starter.” Naast de Volksbank sporen nog achttien andere marktpartijen – waaronder makelaarsvereniging NVM, het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) en de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) – het kabinet aan de startersproblematiek binnen de huidige woningmarkt integraal aan te pakken. Met zijn allen schoven ze in september aan bij de Kamercommissie voor Wonen en Rijksdienst. Alle partijen spreken over dezelfde moeilijkheden voor starters: beperkte financieringsmogelijkheden en ongewenste neveneffecten van de maximale LTVfinanciering, geen alternatief op de huurmarkt, een tekort aan woningen en flexibilisering van arbeidscontracten. SVn schrijft bijvoorbeeld: “In 2014 waren starters voor 50% verantwoordelijk van de verkopen. Zij werden toen door de toenmalige MKB-voorzitter bestempeld als de ‘helden van de woningmarkt’. In 2017 is dat nog 29,5%.” De NVM pleit voor een minister van bouwen. “Dit is een nationaal probleem en als het zo doorgaat is er over een paar jaar geen huis meer te koop”, aldus voorzitter Ger Jaarsma.

HOOP VOOR TWEEVERDIENERS

Voor tweeverdienende starters gloort inmiddels hoop. Zij kunnen mogelijk vanaf volgend jaar meer lenen voor de aankoop van een woning, blijkt uit een conceptbesluit van het ministerie van Financiën. Het tweede (laagste) inkomen zou voor 70% kunnen meetellen bij de hypotheekaanvraag. Vorig jaar werd al het besluit genomen om het percentage te verhogen van 50% naar 60% dit jaar. De verhoging is echter nog niet definitief. De nieuwe leennormen worden naar verwachting eind oktober naar de Tweede Kamer gestuurd. Of die ook hoop bieden voor alleenstaanden als Iris Berents, moet worden afgewacht.